土地探しを進めていると、物件情報に「更地」「古家付き土地」という表記を見かけることがあります。しかし、初めて住宅購入を検討する方にとっては、迷ってしまうポイントでもあります。
「更地のほうがわかりやすそうだけど…古家付きって何が違うの？」
「結局どちらが安くなるの？」
この記事では、土地購入時に必ず知っておきたい更地と古家付きの土地の違い、そしてどちらを選んだほうがお得になるのかをイメージしやすいようにご紹介します。
目次
そもそも“更地”とは？
「更地（さらち）」とは、建物が何も建っていない状態の土地のことです。建物がないため、購入したらすぐに建築計画を進められる点が最大のメリットです。
▶ 更地のメリット
- 解体費用が不要
- 建築会社がすぐに測量・地盤調査に入れる
- 土地の状態が確認しやすい
▶ 更地のデメリット
- 需要が高く、価格も高くなりがち
- 古家付の土地と比べると、値引きは期待しにくい
“古家付き土地”とは？
「古家付きの土地」とは、土地上に古い建物が残っている状態で販売されている土地のことです。ただし、販売のメインは“古家”ではなく“土地”。そのため、基本的に建物は購入後に買主側で解体することを前提に販売されています。
▶ 古家付き土地のメリット
- 更地より 価格が安めに設定されていることが多い
- 解体費用分以上に価格が下がっているケースもある
- 売主は古家について瑕疵担保責任を負わないことが多く、売却が進みやすいため、市場に出やすい
▶ 古家付き土地のデメリット
- 解体費用が必要
- 建物や庭木の撤去期間が発生し、引き渡しから着工まで時間がかかる
- 古家があるせいで、土地の形状を詳しく確認するのが難しい
金額だけで見るとどちらが“お得”？
更地だからと言って必ずしも「得」というわけではありません。ここでは、同じ面積の土地で「更地」と「古家付きの土地」が販売されていたと仮定して、考えていきたいと思います。
▼ よくあるケース
- 更地：2,000万円
- 古家付き：1,700万円
単純計算では、古家付き（土地1,700万円＋解体？万円＝？万円）となります。仮に解体費用が150万円で済むのであれば、土地のトータル費用が1,850万円となるため、更地よりお得です。しかし、その立地が接道の幅が狭く重機の侵入が難しいような土地の形状であれば、手作業が増え、解体費用が200万円もしくは300万円を超えてしまうケースも少なくありません。このように、立地や建物の状態によっては解体費が大きく変わるため、「古家付きが必ずしも安い」とは限らない点に注意が必要です。
大切なのは、ひとつひとつの土地のトータル費用を算出し、比較することです。
初心者が迷った時の判断ポイント
それでは、土地探しで「更地」と「古家付きの土地」の二つの土地で迷ったとき、どのような点を確認し、比較をしていけば良いのかについてご紹介をして参ります。
① 解体費用の見積もりを先に取る
古家付き土地を検討する際は、購入前に解体業者の概算見積りを取りましょう。解体は木造・鉄骨・RCなど構造や面積、2階建てか平屋かによっても、費用は数十万円〜数百万円単位で変動します。
② 工期を急いでいるなら更地がおすすめ
「子どもの入学までに完成させたい」、「賃貸更新前に引っ越したい」といったスケジュールに余裕のない場合は、工期を短縮できる更地が向いています。
③ 土地の正確な状態確認が必要なら更地
古家付きは建物が邪魔で「擁壁」「高低差」「地盤状態」の確認がしづらいこともあります。そのため、土地の状況がはっきり見える更地のほうが安心です。
④ 希望エリアに物件が少ないなら古家付きも狙い目
人気エリアでは、売主が「更地にするコスト」や「手間」を避けるため、古家付きのまま売りに出すケースがよくあります。そのため、「更地」と比較すると古家付き土地のほうが掘り出し物が見つかる可能性が高いです。
まとめ
土地は一点物です。同じような面積や似た形状の土地はあっても、「立地」や「近隣環境」といったさまざまな要素を加味すると同じ土地は一つとして存在しません。そのため、土地探しの際は広い視野で候補地を探し、そのなかから希望条件にもっとも近い土地を選ぶという考え方がおススメです。「更地」や「古家付きの土地」等といった条件は、一概に、どちらがより優れた土地であるといえるわけではありません。そのため、選択肢に入れ、希望に合致するのであれば本日ご紹介した判断ポイントを参考にしながら、総合的にご判断いただければ幸いです。
