「地目（ちもく）」という言葉を聞いたことはありませんか？普段の生活ではなじみが薄い言葉ですが、注文住宅や土地購入の検討をはじめた方にとっては、土地への理解を深め、後悔のない住宅づくりを進めるためには欠かせない項目です。
この記事では、地目とは何か、代表的な地目の種類や特徴、そして実際に家を建てる際に気をつけておくべき点について、初心者の方でもイメージしやすいように丁寧にご紹介していきます。
目次
地目（ちもく）とは何を表しているのか？
「地目」とは、一言でいえば その土地が現在どのように使われているのかを表す区分 のことです。登記簿に必ず記載されており、日本では「宅地」「田」「畑」「山林」「雑種地」など、全部で23種類に分類されています。注意しておきたいのは、地目は“今どう使われているか”を基準に判断される点で、所有者の希望や将来の利用予定とは関係がありません。
例えば、以前は畑として使われていた土地でも、現在は住宅が建っていれば宅地と判定されます。反対に、住宅を建てる予定の土地であっても、今が田や畑であればその地目が登記されているというわけです。
よく聞く「宅地」「田」「畑」の違い
住宅購入を考える際に特によく目にする地目が、「宅地」「田」「畑」の3つです。それぞれの違いを知っておくと、土地選びで迷ったときに役立ちます。
——「宅地」
まず「宅地」は建物を建てて利用されている土地を指します。住宅だけでなく店舗や倉庫など、建物が建っていれば宅地と判断されるため、建築が可能な状態になっているのが大きな特徴です。税金面では固定資産税が高めですが、家づくりを進めるうえで手続きが少なく扱いやすい地目でもあります。
——「田」
一方で、「田」は稲作のための水田を指し、水を張って農作物を育てる土地です。田の土地を住宅用に利用しようとすると、農地法に基づく“農地転用”の許可が必要になります。さらに比較的に地盤が柔らかい傾向があり、多くの場合は地盤改良工事が必要となります。この改良工事は予想以上の費用がかかることもあるため、そういったところも含めて土地購入の判断を行なう必要があります。
——「畑」
「畑」は水を張らない農地のことで、野菜や果物などを育てる用途に使われます。農地という点では田と同じため、住宅を建てる際には農地転用が必要になります。ただし、地盤は水田ほど弱くないケースがあり、状況によっては比較的スムーズに住宅用地へ転用できる場合もあります。
注文住宅を建てるとき、地目で注意すべきこと
注文住宅を建てる際に地目が関係してくるポイントはいくつかあります。まず押さえておきたいのは、農地に分類されている土地は、どれほど魅力的な条件であっても、そのままでは住宅を建てられないという点です。農地転用の許可を得るためには、行政への申請が必要で、許可がおりるまでには通常1〜3ヶ月ほどかかります。
また、一般的に地目を宅地に変える「地目変更登記」は、建物が完成してから行われます。これは、地目が“現状の利用状況”を基準として判断されるためで、実際に家が建った後に宅地として認定される仕組みになっているためです。加えて、この「地目変更登記」は一般的に家屋調査士へ手続きを依頼するケースが高く、その費用も必要となることを頭の片隅に入れておいてください。
地目が宅地に変わるまでの流れを知っておこう
農地を住宅用に使いたい場合、典型的には次のような流れで進みます。まずは農地転用の許可申請を行い、許可がおりた段階で建物の建築工事に着手します。建物が完成すると表題登記を行い、その後に地目変更登記を申請することで、ようやく「宅地」として認められるようになります。手続きの多くは専門知識を必要とするため、土地探しの段階から不動産会社や工務店などと連携して進めると安心かつスムーズに進めることができます。
まとめ
地目は土地の特徴や現状を知るための重要な情報で、その内容によって必要な手続きや費用が変わります。特に農地は建築に制限があり、転用許可や地目変更費用などプラスの費用負担が発生することもあります。だからこそ、これから土地探しを始める方は、地目とあわせて用途地域や地盤の強さ、税金などを総合的に確認しながら、安心して建てられる土地を選んでいくことが大切です。
