越谷市で注文住宅を建てるなら必読！土地選びの鍵「用途地域」を地元の工務店が徹底解説

越谷市で注文住宅を建てるために土地探しを始めている方へ。「駅に近い」「予算内」「日当たりが良さそう」など、条件を比較しながら検討されていることでしょう。

しかし、越谷市の工務店として多くのお客様の家づくりをお手伝いしてきた経験からお伝えすると、土地選びで意外と見落とされがちなのが「用途地域（ようとちいき）」です。

「今は静かだから安心」「隣が空き地だから日当たりは大丈夫」

そう思って購入した土地でも、用途地域によっては将来的に大きな建物が建ち、環境が激変する可能性があります。越谷市は住宅地として人気が高い一方で、レイクタウン周辺や駅前、幹線道路沿いの開発が非常に活発な街です。

本記事では、越谷市で注文住宅を検討している方に向けて、後悔しない土地選びのための「用途地域の基礎知識」を、地元の工務店の視点で分かりやすく解説します。

用途地域とは？土地選びをする前に知っておきたい基礎知識

用途地域とは、都市計画法に基づいて「その場所にどんな建物が建てられるか」を定めたルールです。住宅地、商業地、工業地など、エリアごとに建物の種類や大きさが制限されています。

このルールがあることで、閑静な住宅街の真ん中に突然大きな工場が建ったり、騒音の出る施設ができたりするのを防いでいます。

越谷市で注文住宅を建てる際、用途地域を確認することで以下の3点が分かります。

どんな建物が周辺に建つ可能性があるか
どのくらいの高さ・規模の家が建てられるか（建ぺい率・容積率）
将来の住環境がどう変わるリスクがあるか
土地の価格だけでなく、「そのエリアの将来像」を知ることが、失敗しない家づくりの第一歩です。

どんな建物が建てられるか
どのくらいの高さ・規模まで建てられるか
将来、周辺環境がどう変わる可能性があるか

土地の価格や立地条件だけでなく、「このエリアは将来どう発展していく可能性があるのか」という視点を持つことが、後悔しない土地選びにつながります。

つまり、用途地域は土地の“将来性”を読むための大切なヒントになるのです。

越谷市の街の特徴と用途地域

越谷市は、埼玉県内でも住宅地として人気の高いエリアです。都心へのアクセスが良く、子育て世帯からも支持されています。東武スカイツリーライン沿線を中心に住宅地が広がり、駅周辺は商業地域や近隣商業地域に指定されているエリアが多く見られます。また、大型商業施設であるイオンレイクタウン周辺は商業系用途地域が中心となっており、今後も発展が期待されるエリアです。

一方で、少し駅から離れると第一種低層住居専用地域などの落ち着いた住宅街が広がっています。

このように越谷市は、

駅周辺は、利便性重視のエリア
郊外は、静かな住宅街エリア
幹線道路沿いは、店舗・事務所が建ちやすいエリア

と、エリアごとに性格がはっきり分かれている街なのです。だからこそ、「どの用途地域か」を知ることがとても大切になります。

越谷市でよく見られる用途地域とその特徴

用途地域は全国で13種類ありますが、ここでは越谷市でよく見られる代表的な用途地域に絞ってご紹介します。

■ 第一種低層住居専用地域

越谷市内の住宅街に多い用途地域です。原則として高さ10mまたは12mまでの制限が設けられており、低層住宅が中心となる地域です。主に2階建ての戸建て住宅が並び、将来的にも高層マンションが建つ可能性は低く、静かな環境が保たれやすいのが特徴です。

小さなお子さまがいるご家庭や、落ち着いた暮らしを希望される方に向いています。

【特徴】
・高い建物が建ちにくい
・静かな環境が保たれやすい
・将来も住宅街として維持されやすい

■ 第一種中高層住居専用地域

駅から徒歩圏内など、利便性の高いエリアに多く見られる用途地域です。マンションやアパートの建築が可能なため、将来的に隣地が集合住宅になる可能性があります。

一方で、生活利便性が高いというメリットもあります。日当たりやプライバシーを重視する場合は、設計段階で敷地配置や窓計画を工夫することが大切です。

【注意点】
・将来的に隣地に3階以上の建物が建つ可能性
・日当たりの変化

■ 近隣商業地域・商業地域

駅前や大型施設周辺に多い用途地域です。店舗やオフィスビル、飲食店などが建てられます。イオンレイクタウン周辺なども商業系用途地域が中心となっています。

利便性は非常に高いですが、夜間の人通りや車の交通量も多く、にぎやかな環境になる可能性があります。ただし、駅近エリアは資産価値という面でメリットになる場合もあります。

【将来起こり得ること】
・高層ビルの建設
・夜間営業施設の増加
・人通りの増加

「今は空き地」でも安心とは限らない

越谷市では、区画整理や新たな開発が進んでいるエリアも多くあり、現在は畑や駐車場等の空き地になっている土地でも、用途地域によっては将来的にさまざまな建物が建設される可能性があります。

例えば、近隣商業地域であればコンビニやドラッグストア、飲食店などの店舗が建設可能です。第一種中高層住居専用地域であれば、3階建て以上のマンションが建つ可能性もあります。

「目の前が空き地だから日当たりは安心」と思って購入しても、数年後に建物が建ち環境が変わることは決して珍しくありません。

だからこそ、土地を購入する際は、その土地だけでなく周辺の用途地域も必ず確認することが重要です。

用途地域は、越谷市公式ホームページに掲載されている「用途地域指定の基本方針・指定基準」や、「こしがや住まいマップ」で確認できます。インターネット上で住所を入力すれば、どの用途地域に該当するかを調べることが可能です。

越谷市の土地選びをする際に確認したい3つのポイント

① 周辺の用途地域も必ず見る

購入予定地だけでなく、道路を挟んだ向かい側や裏手の用途地域も確認しましょう。

たとえば、自分の土地が第一種低層住居専用地域でも、裏側が商業地域であれば将来的に高い建物が建つ可能性があります。特に越谷市では、駅周辺や幹線道路沿いに商業系用途地域が指定されているエリアも多く、環境が変化する可能性も考慮しておく必要があります。

土地単体ではなく、周辺一帯の用途地域を確認することが重要です。

② 建ぺい率・容積率を確認する

用途地域は「何が建てられるか」だけでなく、「どのくらいの大きさまで建てられるか」も定めています。

例えば、敷地が100㎡で容積率が100％の場合、延床面積は100㎡までとなります。希望している間取りが入らないケースもありますので、土地購入前に必ず確認しましょう。

③ ハザードマップと合わせて確認する

越谷市は元荒川や中川などの河川が流れている地域でもあります。用途地域だけでなく、水害リスクや地盤状況もあわせて確認することが重要です。

用途地域は「街の性格」を示し、ハザード情報は「安全性」を判断する材料です。両方を確認することで、安心できる土地選びにつながります。

用途地域に「正解・不正解」はない

用途地域に優劣はありません。
静かさを重視する方にとって商業地域は不向きかもしれませんが、買い物や通勤の利便性を重視する方にとっては、駅周辺の商業系エリアは魅力的な選択肢になります。

大切なのは、「どんな暮らしをしたいのか」、そして「将来の変化を受け入れられるか」を考えたうえで選ぶことです。

まとめ｜越谷市の注文住宅は「土地のプロ」と一緒に選ぶ

用途地域を知ることは、土地を選ぶ際の「判断材料を一つ増やす」こと。知っていることで、「この街が将来どう変わる可能性があるのか」を考える手がかりになります。

越谷市で注文住宅を建てるなら、

・価格や駅からの距離だけで判断しない
・将来の周辺環境まで想像する
・用途地域を住宅会社と一緒に確認する

この3つを意識することが大切です。

用途地域は、その土地の「未来予想図」です。「どんな暮らしをしたいのか」を考えた上で、用途地域を正しく理解して土地を選べば、将来にわたって満足できるマイホームになります。

越谷市で注文住宅を検討されているなら、土地探しの段階から地域に詳しいeSmy-homeへ相談することをおすすめします。私たちは建物のプロとして、その土地にどんな家が建ち、将来どのような環境変化が予測されるかをアドバイスしています。

後悔しない土地選びと家づくりを、一緒に進めていきましょう。。

参考資料