土地探しの必勝法！土地は住宅会社と二人三脚で探すのが吉

「マイホームを建てるなら、まずは土地探しから」そう考えている方は多いのではないでしょうか？
それ故に、まずは土地探しのプロの不動産会社へ相談されるという方は多いかもしれません。しかし、土地探しを最優先にすると、思わぬ落とし穴にはまることがあります。土地を購入してから慌てるといった後悔が起こらないように、土地を購入する前の準備がとても重要です。

本コラムでは、「土地探しの大切なステップ」についてご紹介していきます。

土地探しを始める前の準備

注文住宅を建築する際、一番最初に購入しなければならないのが土地です。そのため、土地を決めてから住宅会社へ相談されるというケースも少なくありません。しかし、一度土地の購入に踏み切ると色々な手続きが同時に進み始めるため、立ち止まる時間はありません。住宅会社の選択や住宅ローンの選択等、たくさんの選択肢のなかから自分に合ったものを選択できたにも関わらず、時間に迫られて選択が疎かになってしまうことがあります。そうならないよう、事前に準備をして動き始めることが大切です。ここでは、必要な準備についてご紹介をして参ります。

ステップ1：家づくりのコンセプトを明確にする

土地探しの前に、どのような家を建てたいのかを具体的にイメージすることが大切です。どんな家を建てたいのか、家族のライフスタイルに合った住まいを考えましょう。たとえば、「リビングを広く取りたい」「吹き抜けを作りたい」「ガレージ付きの家がいい」など、具体的な要望を整理すると、適した土地の条件が見えてきます。

どんな暮らしを実現したい？
必要な部屋数や収納スペースの確保は？
生活動線や将来のライフスタイルに適しているか？

ステップ2：パートナーとなる住宅会社を選定する

どんな暮らしがしたいか、家族で意見がまとまったらパートナーとなる住宅会社の選定に入りましょう。土地よりも先に、信頼できる建築会社や工務店を選ぶことで、理想の家に合った土地を見つけやすくなります。また、住宅会社は家づくりのプロなので、土地探しの際も家を建てるうえでの弊害はないか、専門家の目で土地の条件をチェックすることができます。そのため、土地購入後に予想していなかった費用の請求に困惑するといった、後々のトラブルを回避することができます。

例えば、
「この土地は道路からの高さがあるため、造成工事が必要」「建築前に○○の申請が必要」など、建築するために必要な費用にも拘らず、土地を見ただけでは気づきにくいポイントも事前に指摘してもらえれば、住宅総予算がイレギュラーにオーバーしてしまうというリスクも回避することができます。

予算に合った提案をしてくれるかチェックする
土地探しも一緒に行ってくれる会社かを確認する
設計の自由度や構造の強みをチェックする
施工後のアフターサービスが充実しているか

ステップ3：総予算をしっかり把握する

土地購入費用だけでなく、建築費用や諸費用を含めた総予算を考えながら資金計画を立てることが重要です。パートナーとなる住宅会社の選定ができたら、土地の価格だけでなく、希望の建物を建築するためにかかる費用や住宅ローンの借入可能額、、別途かかる税金、登記費用、引っ越し費用なども含めて考えましょう。資金計画を事前にしっかり立てることで、無理のない家づくりが可能になります。

総予算の設定（建築費＋土地代＋諸費用）
税金や維持費などのランニングコストも考慮

ステップ4：住宅ローンの事前審査を通す

土地の買い付けをスムーズに進めるためには、住宅ローンの事前審査を通しておくことがポイントです。事前審査を通過しておくことで、希望の土地を見つけた際に素早く契約を進めることができ、競争率の高い土地でも購入のチャンスを逃しにくくなります。特に人気のエリアでは、良い土地が市場に出るとすぐに買い手がつくことが多いため、審査を通していないと契約手続きを進める前に他の人に取られてしまう可能性があります。また、事前審査を通過することで、自分の借入可能額を明確に把握でき、予算オーバーを防ぐことにもつながります。さらに、売主側から見ても、事前審査を通過している買主のほうが信用度が高く、交渉がスムーズに進む傾向があります。

住宅ローンの借入可能額を把握

ステップ5：土地探しスタート

理想の家を実現するためには、不動産会社や建築会社と連携して土地を探すことが重要です。土地探しでは、予算を守ることも大きな課題です。予算オーバーを避けるためには、初めからしっかりと予算を設定し、その範囲内で最適な土地を見つける必要があります。住宅会社は、予算に合わせて土地を探してくれるだけでなく、土地購入後の費用（整地費用や税金など）も考慮し、予算内で無理なく計画を進める手助けをしてくれます。土地を購入する際には、建築可能な条件かどうかをパートナーの住宅会社にしっかりチェックしてもらいましょう。

希望のエリアや条件を明確に伝える
建築会社に土地の適性を確認してもらう
建築プランと合わせて総合的に判断する
建ぺい率・容積率を確認し、希望の家が建てられるか
道路との接道条件やインフラの整備状況
法規制や地域の建築制限を確認

土地探しを最優先にした時に、陥る落とし穴

ここまで、土地を実際に探し始める前に推奨している５つのステップについてご紹介をしてきました。ここでは、先に土地探しを最優先にした時に陥りやすい落とし穴について簡単にご紹介致します。

建築プランの制約が生じる

土地にはそれぞれ形状や地盤、法規制などの条件があります。先に土地を購入すると、希望する間取りやデザインが実現しにくくなる可能性があります。例えば、建ぺい率や容積率などの法規制が想定より厳しく、希望の建築面積が確保できない場合や土地が狭小だったり変形していたりすると、建築プランが制限され、理想の住まいを実現できないことがあります。また、地区計画等の見落としがあると、隣地や道路との境界部分の仕様の制限や緑化計画等の指定があったり等、自身の希望とは合わない可能性もありますので注意が必要です。

予算オーバーの危険

先に土地を購入すると、後から建築費用を計算した際に予算が足りなくなるリスクがあります。土地と建物のバランスを考えずに土地を購入すると、住宅取得費用の予算を上げるか建築費用を削らざるを得なくなり、結果的に妥協の多い家になってしまう可能性があります。たとえば、土地代が高すぎると希望のグレードの設備や内装をあきらめざるを得なくなることもあります。さらに、土地の立地によっては外構工事や上下水道の引き込み工事など、見落としがちな追加費用も発生する可能性があるため注意が必要です。

造成費用の見落とし

土地を購入した後に、造成工事が必要だと判明することがあります。造成工事とは、土地を家を建てられる状態にするために必要な工事にかかる費用です。土地の形状や工事の内容によって異なります。例えば、整地費、伐採・抜根費、地盤改良費、土盛費、残土処理費等の追加費用がかかることがあり、予定外の出費が発生するリスクが高まります。また、この工事は住宅会社の選定を変えたとしても、建築計画を進めるうえで必要な費用となりますので、注意が必要です。

まとめ

まずは理想の住まいや建築会社を決めることが、後悔しない家づくりの第一歩です。土地を先に購入すると、思わぬ落とし穴に陥るリスクがあります。そのため、注文住宅を考えているなら、まずは家づくりの方向性を固め、その後に最適な土地を選ぶことが成功のカギです。その際は、パートナーとなる住宅会社と一緒に進めることで、スムーズかつ効率的に土地を見つけることができます。しっかりとした計画を立て、専門家と相談しながら、納得のいく住まいを手に入れてください。

eSmy-homeでは、埼玉県越谷市を中心に千葉県の一部の地域で「高断熱・高気密」の家をご提供しております。弊社では、土地探しからみなさまの家づくりをサポートしております。ご興味のある方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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