家づくりのために土地を探し始めると、「実測面積」や「公簿面積」という言葉を目にすることがあります。

不動産情報や売買契約書などに記載されていますが、「何が違うの？」「どちらを確認すればいいの？」と疑問に感じる方も多いのではないでしょうか。

実は、この2つの面積の違いを理解しておくことは、安心して土地を購入し、その後の家づくりをスムーズに進めるためにもとても大切です。

今回は、「実測面積」とはどのようなものなのか、「公簿面積」との違いや、土地購入時に確認しておきたいポイントについてわかりやすく解説します。

実測面積とは？

実測面積とは、実際に土地を測量して算出した面積のことです。

土地家屋調査士などの専門家が現地で測量を行い、隣接する土地との境界を確認したうえで算出するため、現在の土地の正確な広さを反映しているのが特徴です。

例えば、不動産広告に「実測面積150.25㎡」と記載されている場合、その数字は実際に測量した結果として算出された面積を示しています。

土地の売買では、この実測面積を基準に価格を決める「実測売買」が採用されることもあります。一方で、登記簿に記載されている「公簿面積」を基準に売買するケースもあるため、それぞれの違いを理解しておくことが大切です。

公簿面積との違い

実測面積とよく比較されるのが「公簿面積」です。

公簿面積とは、法務局に登記されている土地の面積で、土地の登記簿に記載されている面積のことを指します。

登記簿に記載されている面積は、何十年も前の測量結果がそのままになっているケースも少なくありません。そのため、現在の土地を測量した結果と一致しないことがあります。

両者の違いをまとめると、次のようになります。

実測面積	公簿面積
実際に測量した面積	登記簿に記載された面積
現況を反映している	古い測量結果の場合がある
比較的正確な面積	現況と異なることがある

多くの場合、その差はわずかですが、古くから所有されている土地では数平方メートル程度の違いが生じることがあります。また、土地によっては想像以上に差が大きくなるケースもあります。

そのため、土地の現況を正確に把握したい場合は、公簿面積だけでなく、実測面積もあわせて確認することが大切です。

実測面積と公簿面積が違う理由

「同じ土地なのに、なぜ面積が違うの？」と不思議に思われるかもしれません。

実測面積と公簿面積に違いが生じる理由には、いくつかの要因があります。

昔の測量技術による違い
現在の測量技術は非常に高精度ですが、昔は現在ほど正確な測量機器や技術がありませんでした。そのため、古い登記情報では、実際の面積と誤差が生じていることがあります。

境界が曖昧だった
以前は、隣地との境界が明確になっていない土地も多く存在しました。その後、境界を確定して改めて測量した結果、登記簿に記載された面積と異なることがあります。

分筆や合筆を行った
土地を分ける「分筆」や、複数の土地を一つにまとめる「合筆」を行う際には、改めて測量が行われることがあります。その結果、これまで登記されていた面積と実測面積に違いが生じるケースがあります。

地積更正登記をしていない
実際に測量を行っても、その結果を登記簿へ反映する「地積更正登記」を行っていない場合があります。そのため、実測面積と公簿面積が異なるままになっている土地も少なくありません。

土地購入時に確認したいポイント

実測面積を確認するときは、数字だけを見るのではなく、次のような点も確認しておくことが大切です。

公簿売買か実測売買か

土地の売買には、「公簿売買」と「実測売買」の2つの方法があります。

公簿売買
登記簿に記載された面積を基準に売買する方法
実測売買
実際に測量した面積を基準に売買する方法

契約内容によっては、測量後に面積が変わることで売買価格が増減するケースもあります。そのため、契約前にどちらの方法で売買するのかを確認しておくと安心です。

境界が確定しているか

住宅を建てる際には、土地の境界が明確になっていることが重要です。境界が曖昧なままでは、将来的に隣地とのトラブルにつながる可能性があります。

そのため、境界確認が済んでいるか、境界標が設置されているかなども確認しておくとよいでしょう。

測量図があるか

土地によっては、測量図や確定測量図が用意されていることがあります。これらの資料があると、土地の形状や境界、面積をより正確に把握できるため、購入前の判断材料として役立ちます。

不明な点があれば、不動産会社や住宅会社に確認し、納得したうえで契約を進めることが大切です。

まとめ

実測面積と公簿面積の違いを理解しておくことは、土地を安心して購入し、家づくりをスムーズに進めるために大切です。

また、土地の正確な広さは、建物の配置や駐車スペース、庭や外構の計画にも影響します。土地選びの際には、面積だけでなく、境界や契約内容についても確認しておくと安心です。

eSmy-home株式会社では、土地探しから注文住宅のプランニングまで、お客様一人ひとりに寄り添った家づくりをサポートしています。土地選びや家づくりについてご不明な点がございましたら、ぜひお気軽にご相談ください。

実測面積とは？公簿面積との違いや土地購入時の注意点をわかりやすく解説