住宅ローンをすでに利用している方の中には、
「住宅ローンは借り換えた方がお得なのだろうか？」
と考えたことがある方も多いのではないでしょうか。
最近は金利の動きがニュースで取り上げられることも増え、「このままで大丈夫なのか」「借り換えをした方がいいのでは」と悩む方も少なくありません。
住宅ローンの借り換えは、条件が合えば総返済額を減らせる可能性があります。一方で、借り換えには諸費用がかかるほか、新たな審査も必要になるため、必ずしもすべての人にとって得になるわけではありません。
この記事では、住宅ローンの借り換えの基本から、借り換えを判断するポイントやタイミングまでをわかりやすく解説します。
目次
住宅ローンの借り換えとは？
住宅ローンの借り換えとは、新しい金融機関で住宅ローンを借り、その資金で現在借りている住宅ローンを一括返済することで新しい住宅ローンの契約へ切り替える仕組みです。
一般的な流れは次の通りです。
- 新しい金融機関に住宅ローンを申し込む
- 新しいローンで現在の住宅ローンを一括返済
- 返済先が新しい金融機関へ変更される
借り換えの目的として多いのは次のようなものです。
- 金利を下げて総返済額を減らす
- 毎月の返済額を軽くする
- 固定金利・変動金利など金利タイプを変更する
- 団体信用生命保険（団信）の保障内容を見直す
住宅ローンは返済期間が長いため、ライフステージの変化に合わせて条件を見直すことが大切です。借り換えを行わない場合でも、金利や返済条件を定期的に確認することは家計の見直しにつながります。
借り換えのメリットとデメリット
住宅ローンの借り換えには多くのメリットがある一方で、注意点もあります。検討する際には両方を理解しておくことが大切です。
借り換えのメリット
総返済額を減らせる可能性がある
現在より低い金利の住宅ローンへ借り換えられれば、支払う利息が減り、結果として総返済額を抑えられる可能性があります。住宅ローンは返済期間が長いため、わずかな金利差でも長期的には大きな差になることがあります。
月々の返済負担を軽減できる
金利が下がることで毎月の返済額が少なくなる可能性があります。月々の支出が減れば、教育費や貯蓄などに回せる余裕が生まれるケースもあります。
ローン条件や保障を見直せる
借り換えの際には団体信用生命保険（団信）に再加入するため、現在のライフステージにあった保障内容に見直すきっかけになります。
借り換えのデメリット
諸費用がかかる
借り換えを検討する際に忘れてはいけないのが、借り換え時に発生する諸費用です。借り換えの際には次のような費用が発生します。
- 事務手数料
- 保証料
- 抵当権抹消費用
- 登記費用
- 印紙税
これらを合計すると、一般的には30万円〜80万円程度になることもあります。そのため、利息削減額と諸費用を比較することが重要です。
借り換えで得する人の条件
住宅ローンの借り換えでメリットが出やすい方の条件には、いくつかの目安があります。
金利差が0.5〜1％以上
借り換えのメリットを最も左右するのが金利差です。借り換えには諸費用もかかるため、一定以上の金利差があることが一つの目安とされています。
例えば、
現在の金利：1.5％
借り換え後：0.8％
このように0.5〜1％程度の差がある場合は、借り換えによるメリットが出やすいと考えられています。
残り返済期間が10年以上
残りの返済期間が長いほど、低金利の恩恵を受ける期間が長くなるため、借り換えの効果も大きくなります。一般的には残り期間が10年以上ある場合、借り換えメリットが出やすいとされています。
借入残高が1000万円以上
借入残高が大きいほど支払う利息も増えるため、金利差による節約効果も大きくなります。
| 残高 | 借り換え判断の目安 |
| 1000万円以下 | 諸費用の影響が大きく慎重に判断 |
| 1000万〜3000万円 | 借り換え検討の余地あり |
| 3000万円以上 | 小さな金利差でも効果が出やすい |
ただし、これらはあくまで一般的な目安です。実際には現在のローン条件や借り換え先の条件をもとにシミュレーションを行い、総返済額などを比較して判断することが大切です。
住宅ローンの借り換えが難しいケース
借り換えは新たに住宅ローンを契約することになるため、金融機関の審査があります。そのため、状況によっては借り換えが難しいケースもあります。
収入や勤続年数に変化がある場合
住宅ローンの審査では年収や勤続年数など、安定した収入が重要な判断材料になります。転職直後や収入が大きく変動している場合などは審査が厳しくなることがあります。そのため、住宅ローンの借り換えは転職前に検討してみるのも手です。
健康状態によって団信に加入できない場合
多くの住宅ローンでは団体信用生命保険への加入が条件となります。健康状態によっては加入できないケースもあり、その場合は選べる金融機関の選択肢が減り、借り換えが難しい可能性があります。
住宅の評価額が下がっている場合
住宅ローンでは物件が担保として設定されるため、住宅の評価額が大きく下がっている場合、借り換え審査に影響することがあります。
ただし、これらの条件に当てはまる場合でも、金融機関やローン商品によって審査基準は異なります。まずは現在のローン条件を確認し、複数の金融機関で相談してみることも一つの方法です。
借り換えで得かどうかは「総支払額の差」で判断
借り換えを検討する際には、利息削減額と諸費用を比較することが重要です。
基本的な考え方は次の通りです。
借り換えによる利息削減額− 借り換えにかかる諸費用
＝ プラスなら借り換えメリットあり
例えば
利息削減：120万円
諸費用：50万円
この場合、70万円のメリットがあることになります。
そのため次のポイントをシミュレーションして確認することが重要です。
- 月々の返済額
- 総返済額
- 諸費用回収までの期間
住宅ローンの借り換えは、単純に「金利が低いから得」とは限らず、個々の条件によって結果が大きく変わるのが特徴です。特に、諸費用の回収にどれくらいの期間がかかるのか、将来的に繰り上げ返済や住み替えの予定があるのかといった点も重要な判断材料になります。
借り換えのタイミングはいつ？
借り換えを検討するタイミングとしては、次のようなケースがあります。
金利差が大きくなったとき
現在のローンよりも低い金利の商品がある場合は、一度借り換えを検討してみるのがおススメです。
固定金利の期間終了
固定金利選択型の住宅ローンでは、固定期間が終了すると金利条件が見直されます。このタイミングで別の金融機関へ借り換えたり、金利タイプの変更を検討するケースもあります。
ライフプランが変わったとき
- 子どもの教育費が増える
- 転職などで収入が変化する
- 老後資金を考え始める
こうしたライフステージの変化をきっかけに、返済計画を見直す人も少なくありません。
まとめ
住宅ローンの借り換えは、条件が合えば総返済額を大きく減らせる可能性があります。一方で、諸費用や審査条件、将来のライフプランによって、借り換えをした方が良いかどうかは大きく変わります。
そのため大切なのは、焦って判断するのではなく、現在のローン条件と借り換え条件を整理したうえで、客観的に比較することです。
少し手間はかかりますが、家計の見直しとあわせて、住宅ローンの条件を定期的に見直していくことがおすすめです。
まずは現在の金利や残高、返済期間を確認し、シミュレーションから始めてみてください。
